Etapele Construirii unui imobil nou

Pentru a avea o imagine cat mai clara asupra constructiilor noi, este important sa stiti care sunt etapele de constructie a unui imobil, pentru a vedea exact intreg demersul si pasii necesari finalizarii lui, incepand cu terenul - etapele de constructie - finalizare. Aceste etape pot sa difere foarte mult intre proiecte, in functie de marimea si timpul de realizare al acestora.

Orice proiect imobiliar inecepe cu achizitia terenului de catre dezvoltator, urmand ca dupa achizitie sa inceapa pregatirea documentatiei pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (cerere pentru autorizate de construire, certificat de urbanism, extras carte funciara, avize si acorduri de la regii di alte institutii abilitate, expertiza tehnica, studiu geotehnic, deviz de lucrari, documentatia tehnica si aferenta proiectului). Acest dosar se depune la primarie pentru aprobare si obtinerea Autorizatiei de Construire, obtinerea acesteia permite dezvoltatorului sa inceapa lucrarile la imobil si bransamente imediat sau in termenul de valabilitate al autorizatiei, care este de 12 + 1 an prelungire la cerere.

INCEPEREA LUCRARILOR
Inceperea lucrarilor se face anuntand primaria si Inspectoratul de Stat in Constructii, moment in care incepe valabilitatea perioadei necesar realizarii obiectivului de investitii, perioada specificata in autorizatia de construire.

Este obligatorie ampasarea panoului de identificare a beneficiarului proiectului, pe care trebuie sa apara informatiile:

-denumirea si adresa obiectivului,

-nume beneficiar,

-date de contact,

-nume proiectant,

-nume constructor,

-numarul si data autorizatiei de construire,

-termen executie,

-data inceperii,

-data finalizarii proiectului conform autorizatiei de construire.

PERIOADA DE EXECUTIE
Dezvoltatorul imobiliar are obligatia sa angajeze, pe toata durata desfaurarii executiei constructiei, un diriginte de santier care este reprezentantul acestuia. El are resposabilitatea intocmirii cartii tehnice a constructiei, urmareste realizarea lucrarilor in conformitate cu proiectul tehnic si cu caietele de sarcini, va rezolva pe tot parcursul executiei situatiile neprevazute care pot aparea.

CARTEA TEHNICA A CONSTRUCTIEI
Cartea tehnica a constructiei se intocmeste de catre investitor pe parcursul executiei, prin grija dirigintelui de santier, cu aportul constructorului si al proiectantului. Aceasta se definitiveaza inainte de receptia finala. Dupa intocmire, in perioada de existenta a constructiei, pana la demolare se completeaza si se pastreaza de catre proprietar in cazul caselor si de catre reprezentantul legal al asociatiei de proprietari in cazul blocurilor. La eventuala schimbare a proprietarului constructiei, cartea tehnica se preda noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia. Aceasta actiune se consemneaza in procesul verbal de predare-primire si in jurnalul de evenimente aferent cartii tehnice.

RECEPTIA LUCRARILOR
Receptia lucrarilor de constructii si instalatii se efectueaza in doua etape:

- receptia la terminarea lucrarilor si

- receptia finala, la expirarea termenului de garantie a lucrarilor.

Receptia la terminarea lucrarilor (procesul verbal de receptie la cladirii) - receptia constituie certificarea realizarii proiectului / constructiei, pe baza examinarilor fizice si in conformitate cu documentatia de executie si cu documentele cuprinse in cartea tehnica a constructiei.

La finalizarea lucrarilor de constructie, se organizeaza receptia la terminarea lucrarilor, care se fac prin dirigintele de santier ( reprezentantul dezoltatorului ), se decide comisia de receptie si se comunica membrilor data la care va avea loc receptia. Comisia de receptie va fi compusa din 3 pana la 7 membri (in functie de marimea si importanta proiectului) si va avea obligatoriu un reprezentant desemnat de catre investitor, care este si presedintele comisiei; un reprezentant desemnat de catre autoritatea Administratiei Publice Locale care a emis autorizatia de cosntruire; mai pot fi chemati specialisti in domeniul lucrarilor de constructii supuse receptiei, altii decat cei care au participat la proiect (constructorul sau proiectantul pot lua parte doar ca invitati).

Comisia va verifica respectarea prevederilor din autorizatia de construire, respectarea avizelor si conditiile impuse de autoritaile competente; executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, respectarea documentatiei de executie, a reglemantarilor specifice si conform legii; terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul de executie, in proiect; referatul de prezentare intocmit de proiectant cu privire la modul in care a fost executata lucrarea.

Receptia lucrarilor se concretizeaza printr-un proces verbal de receptie.

Receptia finala a lucrarilor efectuata dupa expirarea perioadei de garantie care este stabilita prin contract cu executantul lucrarilor, este convocata de proprietar la cel mult 10 zile de la expirarea termenului de garantie. La receptia finala participa reprezentantul proprietarului sau dupa caz, asociatia de proprietari, reprezentantul investitorului (daca acesta nu este si proprietarul) si intre 1 si 3 specialisti in domeniul lucrarilor de construire supuse receptiei. Comisia de receptie examineaza: procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor si anexele acestuia; finalizarea lucrarilor consemnate, referatul intocmit de investitor cu privire la comportarea lucrarii pe perioada de garantie, viciile constatate si modul de remediere. Se intocmeste un proces verbal de receptie finala al lucrarilor.

(OBTINERE CF INDIVIDUAL PE APARTAMENT)

Dupa obtinerea procesului verbal de receptie al cladirii, urmatorul pas este depunerea documentatiei la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), in vederea obtinerii cartii funciare colective ( a Cartii Funciare pe cladire), documentatia care cuprinde toate documentele proiectului aferente terenului si cladirii. Cartea funciara colectiva se infiinteaza concomitent cu deschiderea primei carti funciare aferente unei unitati individuale din cadrul condominiului (cladirii), la cererea proprietarului acesteia.

Apartamentarea este operatiunea de impartire a unei constructii - condominiu, inscrisa in cartea funciara, in mai multe unitati individuale, care se inscriu in carti funciare individuale. Prin operatiunea de apartamentare, se stabilesc si se inscriu in cartea funciara colectiva partile comune si cotele din partile comune aferente fiecarei unitati individuale.

Obtinerea cartii funciare individuale este momentul in care dezvoltatorul poate transmite dreptul de proprietate cumparatorilor la notar.

O comunicare transparenta, in care dezvoltatorul iti poate trimite lunar un email cu stadiul constructiei, sau sa te cheme pe santier sa iti arate stadiul constructiei, sa primesti informari utile si un acces direct la site-ul lor, ca sa poti vizualiza in timp real lucrarile la constructie, sunt lucruri care arata respectul pentru client!